Касательно проведения аварийных ремонтных работ на балконной плите в литере «А» сообщаем следующее:
В связи с регулярными протечками в нижерасположенную квартиру с открытого балкона ответчика пострадавшая квартира как истец обратилась в Хостинский районный суд с иском о возмещении ущерба от залива квартиры. Суд при установлении причин протечек в квартиру истца с открытого балкона квартиры ответчика руководствовался следующими положениями законодательства:
— согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в частности, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); внутридомовая инженерная система водоотведения (п.1 раздела 1);
— надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (подпункт «б» п. 16).
— Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, установлено следующее: при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (п. 4.2.4.2); отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (п. 4.2.4.3); организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования (п. 4.6.1.1).
— в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1). Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ и должно обеспечивать, в числе прочего, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1.1). При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья указанное товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 2.2).
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством РФ балконные плиты и система водоотведения осадков являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, их содержание и ремонт являются обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, то есть ТСН «Малый Ахун».
Застройщик ООО «АДДА» (ИНН 2319030282) судом к участию в деле не привлечен в связи с его ликвидацией еще в 2022-м году (сведения являются общедоступными). Судом на основании совокупности доказательств по делу установлено, что устроенная застройщиком система водоотведения осадков с открытого балкона ответчика сквозь балконное перекрытие через нижерасположенную квартиру истца под потолком ее жилых помещений не соответствовала требованиям пункта 17.10 «СНиП 2.04.01-85. Строительные нормы и правила. Внутренний водопровод и канализация зданий», согласно которому прокладка внутренних канализационных сетей не допускается под потолком, в стенах и в полу жилых комнат. Кроме того, уклон балконной плиты и, следовательно, отвод осадков устроен застройщиком в сторону стены здания, что противоречит п. 4.2.4.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», согласно которому уклон балконной плиты должен быть не менее 3% от стен здания. Таким образом, ответчик не вправе была самостоятельно без согласования с ТСН изменять систему водоотведения между квартирами и проводить гидроизоляцию балконной плиты, поскольку это общедомовое имущество.
Суд считает, что причинами протечек дождевых вод с открытого балкона квартиры и причинения ущерба имуществу истца являются действия ответчика по реконструкции системы водоотвода между квартирами истца и ответчика, а также бездействие ТСН «Малый Ахун» по приведению системы водоотведения в надлежащее состояние, и не принятие со стороны ТСН достаточных мер по устранению дефектов системы водоотведения. Указанные обстоятельства состоят в причинно-следственной связи с протечками осадков в квартиру истца и причиненным истцу ущербом.
Таким образом, работы по приведению балконной плиты и системы водоотведения в надлежащее состояние были начаты Товариществом в связи с получением решения Хостинского суда по указанному выше гражданскому делу (решение суда прилагается). При этом Товарищество, осознавая необходимость проведения работ на плите перекрытия, заранее ознакомилось с правовой позицией по данному вопросу (прилагается). К сожалению, при производстве работ вскрылись дополнительные проблемы, которые необходимо было срочно устранять для получения запланированного результата. Обращаем внимание, что для устранения аварийных ситуаций голосование собственников не требуется.